少し景気の明るいきざしが見えてきたとはいえ、将来の年金はもはやあてにならなくなってきた昨今、自己所有の土地にアパートや賃貸マンションを建築して経営しようと言う地主さんや、アパートやマンションに投資・経営して私的年金を準備しようという方が増えてきています。

　しかし、大金を投資して始めるアパート・賃貸マンション経営です。「いったいどれくらいの利回りになればいいのか分からない。」、「アパート・マンション経営をして本当に利益が出るのかが不安だ。」という方が多く、公的年金に危機感は持っていても、投資の可否を判断する基準が全くわからないためアパート・マンション経営に二の足を踏んでいる方も多いのではないでしょうか。

　賃貸マンションや賃貸アパートの新聞広告を見たことがあると思いますが、必ずといっていいほど、利回りが派手に「高利回り〜％」などとうたわれてます。しかしこの利回りは一般に、単純利回りとか表面利回りといわれているもので、これを鵜呑みにしてはいけないのです。

　この利回りは、あくまで、100％入居の場合の家賃収入÷投資額で算出された利回りです。実際に手元に残るキャッシュを表わすものではありません。

　そして、このようにして計算された利回りは、将来の建物価値の減少（税務上の見かけ上の価値の減少である減価償却ではなく、実質価値の減少）やそれに伴う家賃下落による考慮は全くされていないのが通常です。

　まず最も重要な事は、家賃収入から経費を引いて、税引き前にどのくらいのキャッシュが残るのかというのを計算しなければならないと言うことです。

　巷（ちまた）には、ご丁寧に、建物や設備の減価償却（帳簿上の建物・設備の価値減少）を計算して税金まで計算するアパート・マンション収支ソフトまでありますが、これもあまり意味がありません。他に収入があれば税額は変わってきてしまいます。

　本来、賃貸経営者にとって重要なのは、税金を支払う前にどれだけキャッシュが残るかということなのに、不動産屋の広告や建築会社の持ってくる事業計画書には、その投資判断となる利回りが賃貸経営に必要な経費をまったく無視した「表面利回り」でしか表現されていないということが普通です。

　実際にアパート・マンション経営を初めてみたら、「利益が出るどころか全くの赤字だ。」と言うことが少なくありません。

　このような事を避けるためには、事前におおよその実質利回りである”粗利回り”や”ＩＲＲ”を事前に見極め、”投資の現在価値が投資額を上回るか”ということを検討しておかなければならないのです。

　本来、不動産の有効活用を考えるには収支計算が基本になり、ここから全てが始まるのですが、今までは専門家に収支計算を頼むしかありませんでした。しかし、真から不動産運用設計に明るい専門家も、ＦＰ（フィナンシャル・プランナー）や税務の世界でさえも以外に数が少ないのが現状です。

　多くの方が不動産の有効活用法を相談したくても、そのような専門家を探すことでまず苦労されています。

　しかし、「アパート利回り概算くんPro^ＴＭ」では、簡単な入力により表面利回り、純利回り、粗利回りがそれぞれ計算でき、数値の比較ができます。そして、最も重要な税引き前の"粗利回り"で事業性が判定できるようになっていますので、ご安心ください。

 
画面例（粗利回りの計算）

　さらに、投資可否判定法として近年主流になりつつあるＤＣＦ法（収益還元法）による投資の現在価値（ＮＰＶ）や内部収益率（ＩＲＲ）、還元利回り（キャップレート）による投資判定も可能とし、事業期間中の建物や土地の価格の値上がり・値下がりの場合、家賃の値上げ・値下げの場合についても計算（シミュレーション）が可能なように作成してあります。

　この結果、いろんな想定での投資の価値を計算でき、多角的な投資検討が可能となっています。

 　画面例（投資現在価値の計算）

 　たしかに、このような収支計算を行うためのソフトがたくさん市販されてはいますが、この手のソフトは極めて専門的で、ある程度設計や税務の知識がないと使いこなせません。また、最初から事細かな事業収支が出来あがってしまいます。しかも高価です。

　投資判断の初期段階では、事細かな事業収支計算表を作成する必要はありません。ある程度の利回りを把握してから、さらに具体的な検討を行うという手順が必要です。

　アパート建築を計画されている方であれば、初期段階では設計プランを練りながら利回りを計算してみて投資判断することが必要ですし、アパートやマンションを購入しようとする方であれば、購入価格と利回りを検討しながら借入金や自己資金の額を決めていかなければなりません。

　このソフトは、新規にアパート事業を行うにあたって、判断材料の第一段階としてお使いいただく事を考えて、「誰にでも扱うことができ、不動産が何パーセントで運用できるか誰が見ても直感的に判断できるように」ということを重視して開発しました。

　また、不動産投資を考えてはいるが、実際投資投資する前に不安なので、最近不動産投資手法として話題になっているＤＣＦ法（収益還元法）を勉強したいと思っても、講習会も非常に高額なものばかりですし、なかなか時間が取れないのが実情なのではないでしょうか。

　このソフト（「アパート利回り概算くんPro^ＴＭ」）を使えば、知識が全くない方でもソフトを利用して、たとえば、「預金をアパート変えた場合、年利何パーセントで運用できるのか？」、「この投資はどれぐらいの現在価値（ＮＰＶ）があるのか？」「このアパート投資の内部収益率（ＩＲＲ）はどれぐらい？」といった計算がすぐにできるようになります。

　そして「アパート利回り概算くんPro^ＴＭ」では、ソフトウェア中の計算表示でも使われている、不動産投資における用語「ＤＣＦ法（収益還元法）」「還元利回り」「現在価値」「ＩＲＲ（内部収益率）」「ＣＡＰＭ（資本資産評価モデル）」というものがよくわからないという方のために、解説書「不動産投資理論入門」(37ページ)を添付しております。
      
※「不動産投資理論入門」は複利金利計算などの解説を含みますが、高校１年生レベル程度の数学の知識があれば理解可能です。

　このソフト（「アパート利回り概算くんPro^ＴＭ」）は以下のような状況でご利用いただけます。

そのほんの一部をご紹介すると・・・

将来的にアパート経営を行いたいが、持っている土地がどのぐらいの利益
  を産むのか今すぐ知りたい方。

ハウスメーカーや建設業者から提示された、事業収支計算書を客観的に
  チェックしたい方。

ペイオフ解禁をむかえ、新たな運用方法として、不動産投資検討している
  がどのくらいの収益が見込めるか知りたい方。

不動産会社が販売しているアパートやマンションの価格が、今後見込める
  収益に対して適切な価格かチェックしたい方。

現在経営しているアパートの利回りをチェックしたい方。

現在計画しているアパート建築やアパート・マンション投資（購入）の
 本来価格（投資の現在価値：ＮＰＶ）や内部収益率（ＩＲＲ）を知りたい方。

将来不動産投資をおこなうためにＤＣＦ法（収益還元法）を勉強したい
  方。

とにかく不動産投資に不安な方。

など、今まで専門家や建設業者・不動産業者などに頼んでいたことが、自分ひとりでできてしまうのがこのソフトの最大のメリットです。

　そして、いままでアパートマンション建築業者や不動産業者の持ってくる収支計算は素人には難解な部分が多かっため、業者の言い成りとなっていましたが、このソフトを使えば今後は数字のマジックに踊らされることもなくなります。

　今回は「アパート利回り概算くんPro^ＴＭ」限定５０セットを９，５００円（消費税・送料・代引き手数料込み、着払い）で販売します。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　⇒｢アパート利回り概算くんＰｒｏ」の注文はこちらから

　なにぶん限定数ですので、完売してしまった場合は、ご了承下さい。

　※このソフトはWindows上のＥｘｃｅｌ２０００、Ｅｘｃｅｌ２００２、Ｅｘｃｅｌ２００３で動作確認をしております。それ以前（Ｅｘｃｅｌ９５、Ｅｘｃｅｌ９７など）のバージョンでは動作の保証はありません。
 

　☆従来の「アパート利回り概算くん^ＴＭ」がほしいと言う方はこちらへどうぞ

　　　　　　　
　　　　　　　「アパート利回り概算くん^ＴＭ」の画面例

　「アパート利回り概算くんＰｒｏ^ＴＭ」でのＤＣＦ法に基づく現在価値やＩＲＲを求めるなど細かな指標は必要無いが、とりあえず、いま建築しようとしている（建築会社の営業マンが勧めている）アパート建築の利回りの真偽を簡単に確認する手段がほしい方のために、当初販売中止を予定していた「アパート利回り概算くん^ＴＭ」を２，１００円（消費税・送料・代引き手数料込み、着払い）で３０セットのみ用意しました。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　⇒｢アパート利回り概算くん」が必要な方はこちらへどうぞ
 
　「アパート利回り概算くん^ＴＭ」と「アパート利回り概算くんPro^ＴＭ」の違いは以下の通りです。

※１：建築投資総額に対する利回りは、アパート建築の場合の計算のみで、アパート・マンション購入の場合は
　　　計算じたいがありません。

※「アパート利回り概算くんPro」は「アパート利回り概算くん」の機能を全て含みます。